开发商操控楼市，政府应如何给自己解套

维泽特

中国的楼市目前掉进了三个套子，一是回落的楼价与观望的市场相伴而生的套子；二是不断冲高的楼价与居民收入渐行渐远的套子；三是土地财政与GDP增长支柱的套子。政府究竟应怎样给这个楼市解套呢？最后的解套人究竟会是谁呢？开发商只是中国楼市的台前操盘手、而幕后的操盘手、最大的庄家又是谁呢？一、 政府的重拳调控与楼市的逆市反应
经过一再努力，2010年的中国楼市终于向自己的高房价开战了。两会之后，各地楼市的调控重拳频频而出，有拟征物业、房产税的，有调高二套房首付率的，还有限购三套房的……在这样的重拳打击下，现在楼价的过快上涨势头总算是被遏制住了。据媒体报道，全国一、二线70多个大、中城市的楼价上涨势头均出现了不同程度的回落，有的每平米竟降了8000多元，真可谓大跌了一把。
国家统计局发布的数据也显示，今年4月份全国70多个大、中城市房价同比上涨12.8%。有这样的调控结果就已经不错了。
为了在市场上呼应政府的这种调控意向，还有的开发商玩起了打折促销的把戏。尽管打起了让利降价促销战，可楼市成交量的增长却并没有被我们千呼万唤出来。对于这样的价格折腾，市场作出了自己的逆市反应，与3月份相比，4月份的成交量不增反降，其成交量比之萎缩了150多万平米。中国的楼市再次掉进了这种回落的楼价与观望的市场相伴而生的套子里。
二、回落的楼价、观望的市场与开发商的涨价鼓噪
重新掉进这样的套子，对于那些房地产的开发商而言恐怕已是习以为常了。从市场的营销上看，它们也似乎很乐意掉进这个套子里。因为只要掉进了这个套子里，我们的开发商们也就有了集体诉求政府联手阻止这种楼价进一步下跌的充足理由了。
现在楼价的过快上涨势头只是回落了一点，可我们的开发商就已忙着散发这种阻止楼价进一步下跌的探风气球了。一些开发商的御用工具——有着学术背景的专家们便纷纷坐谈央视频道解剖这种市场观望心理及其由此衍生出来的各种负面影响了。有的说市场上这种持币待购的观望心理是一个很可怕的怪物，楼市成交量的下挫就直接导源于这种市场观望心理的滋长与蔓延。还有的说楼价越是止不住的跌，市场上的观望心理就越是加剧，市场上的观望心理越是加剧，楼盘的促销就越是卖不动，成交量的增长就越是困难。这样的分析也似乎已为中国前几轮的楼市调控经历和结局所证实。
按照这种分析逻辑，中国的楼市价格还应该继续推动它的进一步上涨，越是不停的上涨、冲高，就越是能够刺破这种市场上持币待购的观望心理，而把更多的购买需求诱致出来。唯有如此，楼盘的成交量才能被拉上来，市场的景气才能催生出来。一言以蔽之，就是越涨越有人买，越跌越没人买。这种分析的逻辑结论是政府应该尽快收回自己的逆市调控，一切还是交由市场自己解决吧！供给总会创造着自己的需求，政府只要坚守市场边界和萨伊定律，做好自己的市场守夜人就可以了。
“越跌越没人买，越涨越有人买”，这种论调似乎也太悖逆市场的供求规律了。然而，这种“越跌越没人买，越涨越有人买”的市场营销规律，对中国的楼市而言却说的一点也没有错。楼市的价格与它的成交量在我们的楼市里确实存在着这种因果上的关联性。
正因为如此，北京的地产大亨任志强先生也才敢屡屡断言中国楼价的上涨和冲高是一个长期、持久、刚性的趋势，谁也阻挡不了，唯有毫不犹豫地出手买房，才是最明智的；持币待购、观望犹疑、坐失良机，只能花更多的钱买同样的房子。任志强先生俨然就是中国楼市的占卜者，每每断言总是出奇的灵验。
在北京三环、四环地段上的楼盘每平米暴跌8000多元，而市场反应却极为冷淡之时，一些人更是把未来楼市的上涨势头鼓惑得上了天，旨在诱致市场上的持币待购者在现在的价位上果断申购。一些房地产的老总们也不甘寂寞，也纷纷捉刀写起文章而论证起这种拉动楼价不断冲高的刚性需求和政治因缘来。在凤凰网4月11日的要闻资讯中，有的人更是放言未来的20年中国的房价将是现在价格的3倍。这样的鼓惑和论证，目的只有一个，那就是诱致更多的人赶快持币买房子，买晚了，就可能花费更多的钱买同样的房子，不划算。这样的鼓惑与开发商的打折促销倒也殊途同归起来。
也许会有一些观望犹疑的持币者经不住这样的鼓惑，而加入到这种现时购买者的行列中来，并通过自己的购买而把这种市场成交量的增长拉了上来。也许会有与开发商暗中配合的社会投机性炒房资金突然杀入而买断整个楼盘的营销权，然后在一个极高的价位上徐徐地放量惜售。如若这样，市场上的成交量和整个经济的景气指数，到时候肯定都会被这种垄断性的买断而粉饰得极为好看。但这种成交量的增长折射出的却是一种虚假、病态的繁荣。因为这样成交出来的多半都是些待机转买的投资品，是为了买断市场营销、投机炒作赚更多的钱，这是有钱人玩弄的一种快速赚钱游戏，就如同传销那样把一件物品在非消费领域中传来传去，变着戏法地增殖赚钱。楼盘成交出去了，可却没人去住。这样的成交根本就没有进入消费领域，发挥出它的使用价值、居住功能，而成为人们生活的必需品。这样的成交实则就是一种病态、虚假的成交。但这样的成交也许我们的政府需要，因为它能把这种GDP的增长数据和经济的景气指数粉饰得更好看些。可普通的老百姓却是绝对不需要这种虚假的景气，它迫切需要的是楼盘的居住功能，而不是它的交换价值。
所以，当中国的楼市掉进这种回落的楼价与观望的市场相伴而生的套子时，各种开发商蓄意制造出来的“越跌越没人买，越涨越有人买”之类的论调就会铺天盖地而来，一则诱致更多观望的持币者赶快在现在的价位上购买自己所中意的房子，二则阻止政府的各种逆市调控。
三、楼市的寡头垄断与楼价的形成规律
为何中国的楼市总是悖逆这种市场的供求规律，而“越跌越没人买，越涨越有人买”呢？这里面的导因有四：一是开发商对楼市的寡头垄断，二是社会炒房资金的掺和或暗中的配合协作，三是市场投机心理的作怪，四是GDP增长与土地财政对高价楼市的依赖。

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从结构上看，中国的楼市是一种寡头垄断的格局。面对市场上长期、持久的刚性需求和GDP增长与土地财政对高价楼市的脆弱依存，它们操控着绝对的定价权，楼价的涨跌一切皆由市场的供给方说了算。在这四种导因的协同作用下，这种寡头垄断的市场说涨就涨、说跌就跌，其运用之妙皆存乎一心。这种楼市的定价模型把西方的整个经济学教科书所传授的基本原理都给颠覆了。这一点香港的郎咸平教授看得很透。他在《谁都逃不掉的金融危机》中披露道：“我们过去在经济学课堂里面所学到的，供给和需求决定稻米的模型都不能用了，为什么？因为现在真正的定价权，已经掌握在国际炒家手中……在这种高油价之下，需求被大幅抑制，为什么价格不跌反涨呢？国际金融炒家在操作。他们怎么决定呢？按照他们个人的意愿来决定。供给和需求，那是古典学派，那是古时候的事，至少在2008年之后，供给和需求决定不了价格。”（郎咸平《谁都逃不掉的金融危机》第149、152页）我们这里楼市的定价也大体上如此。为什么任志强的市场预言总是那么精准和灵验，其因皆在于此。地产大亨们对未来楼市价格走势的占卜或预言总那么灵验，并不是他们有着超凡的洞察力，而是因为他们通过捂盘惜售和自买自卖，而对市场价格进行着随心所欲地操控。他们不是神，而是活生生的人。他们成了楼市的神，不是因为别的，而是因为楼价之走势皆出于其心之意动。
看看华尔街的金融大鳄和国际炒家是如何操控全球的资本市场的吧。华尔街的交易员、投行经理为何能把整个世界的股市、期货等资本市场都玩弄于自己的掌中，所用的也无非就是这种自买自卖、操纵价格、逆市而动、暗中收网、巧取豪夺之手法而已。而如今，我们的地产大亨们凭借着自己市场的寡头垄断，也精于了此等巧取豪夺、盘剥吸食社会中、下层财富之道了，以致“越跌越没人买，越涨越有人买”这种悖逆市场供求规律的东西，反倒成为我们楼市中屡屡灵验的金科玉律了。
四、楼市的谷底价格与调控的微观对策
对于已掉进这种“回落的楼价与观望的市场相伴而生套子里的中国楼市而言，我们的政府决不能再笃信这样的金科玉律了。
面对回落下探的楼价，市场上的 观望心理肯定都要负面性地反馈到楼盘的成交量和经济的景气指数上。这种萎缩性的负反馈作用，是一时半时逃避不了的。中国的楼市必须忍受这种成交量暂时萎缩的阵痛。
但当楼市的价格下探到它的谷底而待机反弹冲高的时候，这种价格的温和上涨本身就是一个极管用的调节杠杆；同时这对观望的市场而言也是一个极大的诱因，这样的诱因能够把市场上有支付能力的购买需求更多地刺激出来。如果我们想通过这种价格有节奏的温和上涨诱致出市场上的更多购买需求，那么我们就必须首先阻止住这种楼市价格的过快上涨势头，并运用重拳调控把它挤压到整个市场出清的谷底价格；然后再每平米100～200元的徐徐上涨，并且每上涨到一个新的价位，就等一等市场上的那些持币待购的观望者，已让他们权衡利弊、果断购买。因为这样的涨停经历和损益规律，最终都会让它们清醒地认识到晚买不如早买，买的越早越划算。这样，有支付能力的持币待购者也就不再犹豫观望了，楼盘的成交量也必因之而增长起来。当然，这样的价格调节决不能再交给那些贪婪、自利的开发商，而只能指靠我们的政府了。因为只有我们的政府才能真正根据社会公共利益的需要进行这种价格的计划调节。中国的楼市要想给自己解这个套子，就只能指靠这种楼价的政府计划调节和它的温和上涨了。
现在的难点是把握中国楼市的谷底价格，以便通过这个谷底价格上的温和上涨，而把那些有支付能力的购买需求更多地诱致出来，以此吸收、消化掉市场上的现有供给。
这样的谷底价格按照房地产业健康稳妥发展的内在要求而算，它与居民正常收入的比率应该维持在8﹕1左右的水平上，也即一个居民用自己8年多的正常收入可以购买一套自己的住房。照此看来，全国70多个大中城回落的房价都还远远没有下探到这样的谷底价格。
如果还是按照开发商的意愿继续以前的老办法，稍跌之后就有大涨起来，成交量的增长固然也能拉上来，但成交出来的必然是一大堆闲而无用、没人居住、待机转卖的投资品面对这种开发商的涨价鼓惑，我们的政府切不可迷失自己的心性，还要继续坚定自己的各种旨在遏制房价过快上涨势头和楼市投机泡沫膨胀的政策，综合运用紧缩房地产银行信贷、调高二套房购买首付率、开征物业房产税和非自主性购房交易税、以及每个家庭凭身份证只允许购买一套自主性用房等措施，以此把各种投机性、投资性等非自主性购房的套利空间从我们的楼市中挤兑出去，任何人、任何家庭即使再有钱、再有权，都不允许购买自主性之外的房产。只有通过这样的挤兑才可能把那些自主性用房的购买需求在一个较低的价位上放进来，从而让我们现有的房地产资源得到合理、均衡、有效的配置。
五、楼市的公私合营与政府的统一营销
这样的操盘千万不能交给那些贪婪自利的开发商，而只能指靠我们的为民政府了。因为开发商追逐的是自己的私利和楼盘的交换价值；而我们的为民政府牵挂的则是民众的公共利益和楼盘的居住功能、使用价值。开发商想的是如何通过更高价位上的销售赚更多的钱，它追逐的是赚更多的钱，至于这些楼盘销售出去到底有没有人去住，则无关紧要。政府想的是如何通过谷底价位上的恢复性上涨而刺激出更多的购买需求，它牵挂的是这样的购买到底有没有人居住，而发挥出它的居住功能和使用价值。
所以，在这种房地产的刚性需求和开发商寡头垄断的基本格局中，可采用公私合营的方式来解决这种供需的长期脱节和有效对接的难题，以此从这种回落的楼价与观望的市场相伴而生中解套出来。开发商负责楼盘的营建，其市场的销售权由我们的地方政府统一收购过来，在**政府的监督下按照计划经济的模式进行统一的市场经营。这种政府的统一营销，根据市场上的楼盘供给量和严格核算后的成本价格以及居民的正常收入水平，综合制定出一个的市场出清价格，在凭证购买、一户限购一套的政策监督下，出清市场上的现有楼盘，以发挥出它们的居住功能和使用价值来。

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也许有人会说，公私合营、由地方政府负责市场的统一营销，这岂不让政府独家垄断的楼市！与其让自利性的开发商通过自己的寡头垄断操控这个楼市，还不如我们的地方政府独家垄断这个楼市更好过些。同时，这样的整合也更合乎现代市场经济的演进规律。至少我们的人民可以通过自己的选举监督这个政府，监督它们始终按照自己的公共利益经营这个市场。
六、市场经济的自我演进与政府的统一营销
我们用不着恐慌这种政府垄断性的统一营销。这应该是市场经济自我发展、自我演进的一个必然产物。西方资本主义的发展进程就很能证实这一点。马克思的《资本论》、列宁的《帝国主义论》关于资本主义演进规律的逻辑的连同它的各种实证分析，也能证实这一点。须知，资本主义的自由市场经济从它的自由竞争演进到垄断的出现，再由私人垄断资本主义演进到国家垄断资本主义，由同一产业的行业垄断演进到多行业的联合垄断，由工业资本的垄断演进到金融寡头的垄断，这都是社会大生产的发展需要催生出来的。它们之所以能够合乎规律地依次自然地出现，这都是社会生产力自己发展的产物。金融寡头对市场的自利性操纵被政府的统一营销所取代，是社会大生产自我调节要求下的一个无法阻挡的必然趋势。它自己的对立面就是政府的统一营销，就是政府的计划调节。
现在，有不少人都在认为斯大林模式的社会主义通过苏联的解体和中国的市场化改革正在向资本主义进行着和平的回归。这种看法是对人类历史主流性的演进方向的一种误判。我觉得无论是中国的特色社会主义还是欧美的资本主义，它们都在向着资本论》的分析逻辑所尚未展开的那个发达资本主义自我演进的逻辑物——社会主义的彼岸演进，欧美的资本主义可能比中国更加靠近那个社会主义——社会所有制基础上的计划调节，也即恩格斯在《反杜林论》所略略论及的那个计划经济构想。欧美的混合经济不论是在所有制的基础上还是在调节经济的模式上，都是对马恩社会主义计划经济的一种靠拢和潜意识的回归。奥巴马的银行国有化计划，就有着不少马克思《*宣言》暗暗应用的痕迹。因为马克思在对发达资本主义的社会主义改造中所提出的第一个措施就是银行的国有化。在资本主义私有制基础上的国家调节无法再很好地组织更大范围的社会大生产之时，它的出路就只能是向社会主义的无情过渡。在欧美国家倍受1929～1933年那场资本主义大萧条的煎熬时，就有不少的资本主义的学者提出了向社会主义过渡的设想。著名的经济学家熊彼特就是其中的一个。
由此可见，资本主义的自由市场经济向政府的统一营销和计划调节的过渡和演进，这是一个合乎规律的自然趋势。自由竞争通过资本的集中和集聚而走向了自己的对立面——市场的寡头垄断；而市场的寡头垄断发展到了自己的尽头，也将走向自己的对立面——政府的统一营销或政府的计划经济。只有这样，才可能对整个社会的资源和需求、利益和冲突进行综合的控制和计划的调节。
所以，把开发商寡头垄断的楼市交由我们的地方政府进行统一的市场营销，这实际上就是向计划经济的一种回归，实际上就是一种历史的进步。只有用这种政府的统一营销和计划调节的办法，才可能妥善解决开发商的寡头垄断经营所不能解决的问题。我们不必恐慌这种地方政府的统一营销。这样的统一营销肯定会有助于我们的地方政府按照**调控的统一要求而调控住这种市场的价格。
七、楼价与居民收入的渐行渐远
中国的楼市所深陷进去的第二个套子就是不断冲高的楼价与居民收入的渐行渐远。楼市的理性价格按照国际的经验应该是居民年正常收入的7 到8倍左右。而我们这里的楼价与居民收入的比率显然远远背离了这个理性的水平。这个比率的渐行渐远让我们这里楼市的供需对接越发艰难起来。货币的宽松供给与信贷的急剧增长，让我们这里经济体中的流动性更加充裕起来。上万亿的新增贷款流到这个楼市之中，只能把它的资产价格不断推动更高的价位。而我们的那些城市的工人、打工的农民、事业单位的工薪者等劳动阶层，它们的正常收入因为受到市场初次分配的刚性约束和政府财政分配的死死控制，却不能与这种楼市的价格保持同比例的增长。在市场寡头垄断经营的操纵下，物价的总水平或居民消费价格指数在不断地冲高、不断地上涨，而这些工薪阶层的劳动收入却依然稳如泰山地原地不动。这样楼市的价格与居民的收入岂不大踏步地渐行渐远起来，楼市的供需又岂不越来越对接不上了。
欲解这个楼套，根本的对策有二：一是通过政府对楼盘的统一收购、统一营销，把它的价格控制到一个合理的价位上；二是通过増薪的方式提高这些工薪阶层的购买能力，推进楼价与居民收入的比率尽快回归到可让市场基本出清的水平之上。如果老是把这些工薪阶层的收入增长死死地摁住，而只是拼命地向自己的经济体中注入流动性催生它的虚假景气、粉饰它的GDP的增长数据，这个楼套就永远无法解脱。如若解这个楼套，限价增薪就是我们的政府所唯一应该加速操办的事。
八、GDP增长的拉升与地方政府的土地财政
中国的楼市所掉进的第三个套子就是房地产成为拉动GDP和政府财政收入增长的支柱性产业，成为我们粉饰GDP增长数据的御用工具和救命稻草。中国的楼市掉进这个套子里面已经很深很深了，要解起来确实很吃力。这几年中国的GDP增长数据刺刺地往上长，现已超越了日本而逼近了老美，国人无不暗自庆幸。可中国的GDP究竟靠什么迅猛增长起来的，这里的增长机器就是我们的房地产业和政府操纵的土地价格。开发商的成本列表显示，土地价格和政府税收包揽了整个楼盘开发成本的绝大份额。地方的经济景不景气，政府的财政能不能按照计划增长，一切都要指靠这一产业的繁荣上了。这种一荣俱荣、一损俱损的利害关系，让我们的地方政府不得不死死地抱住这个产业的不断冲高上，以指靠它的景气粉饰自己的GDP数据。可以说只要限量供给房地产的土地价格每提高2个百分点，单单指靠它就可以把整个GDP增长数据拉升1个多百分点。假若房地产业以每亩50万元的土地价格购进时的GDP产值是30万亿元，那么如果以每亩75万元的土地价格进行出让时，我们的GDP产值就可能飙升到40万亿元。因为土地价格比以前更值钱了。这样的GDP只要指靠这种土地价格的拉升就可以极隐蔽地增长起来。全国土地标王的一再频出，玩的就是这种增长把戏。

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正因为如此，也难怪有人戏称开发商和房地产把我们的地方政府给绑架了，说我们的地方政府陷进了这种土地财政的深渊之中。这些说法都没有说错。这可能也是我们地方政府的苦衷之一吧！GDP的增长也好，财政收入的增长也好，它们都离不开这一产业的高位价格和繁荣景象啊！
可记否，毛主席当年曾有着15年超英赶美的雄心壮志。只可惜中国受累于扰乱，而让毛主席只能抱恨终生了。
而如今毛主席的这一遗愿却又有它的后继者们一一地承接下来，并不断地冲向它的彼岸。从GDP的数据上看，目前的中国已是居二望一了。照目前的这种持续高速发展的态势，迅速地超美恐怕也不是什么困难的事了。这样的跨越发展和快速赶超，可以向整个世界炫示中国特色社会主义的无与伦比的优越性，增强自己制度的感召力。在这一点上，中国的政治精英比起奥巴马、布朗等西方国家领导人的确要精明许多。这是中国很光鲜的一面。然而，它的另一面也是苦涩的、无奈的。在同西方文明的和平赛局中，中国比之更加需要把自己的GDP数据搞上去，而且还要粉饰得更光鲜。哪怕是指靠房地产业的单腿支撑，哪怕是指靠土地价格的虚假推高。这是一种隐秘的政治需要。
现在，不少地方政府的GDP增长和财政收入都被紧紧地捆绑在这种楼市的虚高支撑了。离了它，中国的GDP就可能缩水、排次就可能跌落、民望就可能离析。要命啊、要命！
所以楼市掉进这个土地财政和GDP救火队员的套子，很难从中解套。除非中国肯忍受自己的尊严屈辱，以自己人民的生计为本，敢于捅破这个靠泡沫、靠土地价格的不断冲高冲大的GDP数据和国际排次，而把楼市的价格挤压到整个市场出清的价位上，让这些闲置已久的房子成为普通百姓的消费品，以此改善它们的生计。
在中国发现指靠楼市的不断冲高可以很方便地拉升GDP快速增长秘密之后，它实际上就已掉进了这种土地财政的套子里。解这个套子，最终都要指靠谁呢？中国有句古语说的对，解铃还须系铃人。中国的楼市要想解这个套子，最终指靠的就是自己的政府了。这个政府必须不再追逐那种泡沫性的景气与虚妄的国际排次，宁可忍痛自己的GDP缩水，也要始终以自己人民的生计为本，挤出楼市的价格泡沫，以让更多的人能够买起自己的房子，而发挥出它们的居住功能和使用价值来。这个政府绝对不能再为了自己GDP增长数据的好看，而遮遮掩掩地推高各地楼市的房价了。
海南省自己松动**的重拳调控政策，而执意推高当地的高房价，以此拉动和支撑其本省GDP的高位增长，这种逆市调控的做法背离**，无异于玩火**啊！
是不是这个理，就让以后的历史进程来证实吧